Ablauf
Vom ersten Gespräch bis zum Grundbucheintrag
Acht Phasen, ein Zeitrahmen und die Stellen, an denen Verkäufe regelmässig scheitern. Wer die Reihenfolge kennt, verliert keine Wochen an der falschen Stelle.
- Schritt 01
Eigentum und Unterschriften klären
Wer darf verkaufen? Bei Erbengemeinschaften braucht es alle Erben oder Vollmachten, bei Stockwerkeigentum und Gesellschaften zusätzliche Beschlüsse. Fehlt hier etwas, stockt später der ganze Prozess.
Woche 1 - Schritt 02
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Erwerbskaufvertrag, Pläne, Baubewilligungen, Sanierungsbelege, Heizungsunterlagen, Nebenkosten. Bei Stockwerkeigentum Reglement, Fonds und Protokolle.
Woche 1–3 - Schritt 03
Bewertung und Preisstrategie
Vergleichswerte, Ertragswert und Realwert. Ergebnis ist eine Bandbreite mit Begründung und ein Startpreis, der Nachfrage erzeugt statt sie zu verhindern.
Woche 2–4 - Schritt 04
Vermarktung vorbereiten
Fotografie, Grundriss, Exposé, Inserate, direkte Ansprache. Bei hochpreisigen Objekten kann die Reihenfolge umgekehrt sein: erst Netzwerk, dann Portal.
Woche 3–5 - Schritt 05
Besichtigungen und Käuferprüfung
Besichtigungen sind Filter. Finanzierung und – bei ausländischen Käufern – Bewilligungsfähigkeit werden geprüft, bevor verhandelt wird. Ein Käufer ohne Finanzierung ist kein Käufer.
Woche 5–10 - Schritt 06
Verhandlung und Kaufvertrag
Preis, Zahlungsmodalitäten, Übergabe, Gewährleistung und Sicherung der Grundstückgewinnsteuer. Der Vertrag wird vom Notariat vorbereitet.
Woche 8–14 - Schritt 07
Beurkundung und Grundbuch
Öffentliche Beurkundung, danach Eintrag im Grundbuch. Erst mit dem Eintrag ist der Käufer Eigentümer. Im Kanton Zürich fallen je rund ein Promille für Notariat und Grundbuch an.
Woche 12–18 - Schritt 08
Übergabe und Steuern
Zählerstände, Schlüssel, Protokoll. Die Grundstückgewinnsteuer wird von der Gemeinde veranlagt; wer reinvestiert, prüft einen Aufschub.
Nach der Beurkundung
Kosten
Was vom Erlös abgeht
| Posten | Üblich | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Maklerprovision | 2–3 % + 8,1 % MWST | Verkäufer |
| Notariat (ZH) | ca. 1 ‰ | je nach Vertrag |
| Grundbuch (ZH) | ca. 1 ‰ | je nach Vertrag |
| Handänderungssteuer (ZH) | keine seit 2005 | – |
| Grundstückgewinnsteuer | 10–40 %, je nach Gewinn | Verkäufer |
| Vorfälligkeitsentschädigung | abhängig von der Hypothek | Verkäufer |
Richtwerte. Die tatsächlichen Gebühren hängen von Kanton, Kaufpreis und Vertrag ab.
Stolpersteine
Woran Verkäufe scheitern
- Fehlende Unterschrift eines Erben oder Stockwerkeigentümers
- Unterlagen, die erst nach der Preisverhandlung auftauchen
- Startpreis über dem Markt – vier Wochen ohne Besichtigung
- Käufer ohne Finanzierungsnachweis
- Verschwiegene Sanierungen oder Dienstbarkeiten
- Grundstückgewinnsteuer erst nach dem Verkauf gerechnet
FAQ
Fragen zum Ablauf
- Wie lange dauert der ganze Verkauf?
- Drei bis sechs Monate sind realistisch. Die Vermarktung selbst dauert oft kürzer als die Vorbereitung der Unterlagen.
- Wann wird der Kaufpreis bezahlt?
- Üblicherweise bei der Beurkundung oder kurz danach, treuhänderisch abgewickelt. Die genaue Regelung steht im Kaufvertrag.
- Kann der Käufer nach der Beurkundung noch nachverhandeln?
- Nein. Nach der Beurkundung ist der Vertrag bindend. Deshalb müssen Mängel und anstehende Sanierungen vorher offen kommuniziert werden.
- Was passiert, wenn der Verkauf nicht zustande kommt?
- Ohne Verkauf entsteht in der Regel keine Provision. Vereinbarte Aufwendungen oder Fixpreismodelle können davon abweichen – das gehört in den Vertrag.
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